迪拜住宅价格连跌六个季度 房地产投资遍地黄金难再续

从阿拉伯湾南海岸的一个封闭小渔村，到享誉全球的中东金融中心与世界奢华之都，迪拜只用了不到30年的时间。

迪拜楼市2002年开始向外国人开放，自此一路上涨，2008年达到历史最高水平。2009年受债务危机冲击，迪拜楼市开始跳水，房价几乎腰斩。随着金融危机过去，迪拜楼市又开始恢复。

根据迪拜土地与产权局房地产研究中心2015年底发布的报告，2015年度迪拜房地产交易增长8%，金额总计731亿美元。

近两年来，迪拜的房产也吸引着大批中国买家。迪拜土地部的数据显示，2014年中国对迪拜房地产行业的投资达到了22.4亿元人民币，较2013年增长了300%以上。2015年1-8月份，中国个人投资者对迪拜房地产投资总额达到了人民币20.7亿元。

上半年全球买家往迪拜楼市砸了155亿美元

阿联酋《联合报》报道称，据迪拜土地和资产管理局主席苏尔坦近日披露，今年1-6月，来自149个国家的2.6万名投资者对迪拜房地产投资达570亿迪拉姆(约合155.7亿美元)，显示投资者对迪拜经济具有较强信心。苏尔坦还表示，阿联酋本国以及海湾国家对迪拜房地产投资最多，合计达220亿迪拉姆(约合60.1亿美元)，8000宗交易。其中，阿联酋国内投资145亿迪拉姆(约合39.6亿美元)，沙特对迪拜投资40亿迪拉姆(约合10.9亿美元)。

阿联酋《海湾时报》报道，据迪拜土地局公布，2016年上半年，迪拜房地产交易量达28251起，同比增长23%;交易额为1130亿迪拉姆(约合308亿美元)，同比减少12%。

从地理位置来看，Business Bay、Marina和Warsan1区成为最受投资人青睐的区域，交易额分别为6.3亿美元、7.9亿美元和1.2亿美元。

住宅价格连跌六个季度

由于阿联酋油价、受全球经济动态及货币贬值，迪拜的房地产市场受到了很大影响。

阿联酋《海湾商业》8月10日报道，房地产咨询公司世邦魏理仕发布的最新报告显示，随着市场的持续放缓，2016年第二季度迪拜住宅价格出现连续第六个季度下跌，平均销售价格季度环比下跌2%，同比下跌12%。其中高端豪宅项目下降显著，而中端市场在这一轮下跌中则表现得更有弹性。尽管迪拜各区可能会有差异，预计在未来几个季度迪拜住宅销售价格还将进一步下跌3%-5%。

同时，二季度住宅平均出租率同比下降了约1%-2%。中高端住宅区租金如迪拜市中心、迪拜Marina、迪拜体育城和国际城的租金都在下跌。

报告还称，全球经济的不确定性刺激着各主要货币兑美元纷纷贬值，这也影响了投资者对迪拜房地产市场的投资信心。

世邦魏理仕中东部阿联酋研究咨询主管Mat Green表示，如果忽略工期延误的话，预计2016至2018年迪拜将有约48000套新建住宅(公寓及别墅)投入市场。这大致相当于迪拜五年的平均供应量，而大部分新建住房位于Dubailand、朱美拉村、商业湾和迪拜硅绿洲等中低端地区。

但是一些开发商已经表示相信市场会很快回暖。迪拜企业家Khalaf Al Habtoor曾预测，由于对一些城市标志性项目需求的增加，未来数月内房价将会出现回升。

商用楼需求也出现下滑

据阿联酋《国民报》的报道，知名房地产咨询公司Cluttons发布报告称，受油价下跌和经济环境不振影响，迪拜商用楼需求近期出现下滑，虽然二季度迪拜商用楼租金仍与一季度持平，但22个次区域市场中有6个均出现租金明显下降情况，降幅最高近20%。

报告同时显示，迪拜自由区商用楼市场普遍逆势上扬，迪拜国际金融中心(DIFC)、迪拜网络城、媒体中心等自由区商用楼需求仍然较高，平均空置率约为5%，远低于市区20%的平均水平，DIFC等自由区商用楼租金上涨超6%。报告预测，未来商用楼市场将保持平稳，在经历6-9个月的调整后很可能将进入上升期。

过度开发带来的危机

据阿联酋《国民报》日前的报道，全球知名管理咨询机构科尔尼(AT Kearney)发布报告称，目前海湾地区房地产市场普遍存在“过度开发”的情况，加上油价低迷及市场信心波动等负面因素的影响，该地区房地产市场正在面临一场“完美风暴”，危机一触即发。

报告称，目前海湾地区在建房地产项目规模相当于过去10年已完工项目总量的4倍，而目前尚处于早期规划阶段的项目规模也几乎相当于过去10年的总和。报告认为，从2016年至2020年的每一年，预计本地区建成的房地产项目总价将相当于2007-2009年间年均水平的7-12倍。报告指出，截至2015年12月，中东地区在建房地产项目规模达2万亿美元，且今明两年房地产项目已占到工程建设部门总工作量的70%左右。

但科尔尼认为，房地产项目的交付情况并不乐观，过去10年中，本地区中途取消的房地产项目甚至高达顺利完工项目数量的2倍。之后，受人口增长速度较2008年之前明显放缓、市场流动性收窄等因素影响，海湾地区房地产市场将面临巨大的潜在危机。